Se comprar um imóvel numa insolvência tenho de pagar IMT?
É preciso esclarecer as regras do jogo para não ser apanhado de surpresa e ter de pagar o IMT mais tarde com multas e juros.
Na legislação e na jurisprudência existem vários fundamentos para percebermos a isenção de IMT num processo de insolvência:
– No CIRE
– No CIMT
– Em diretivas fiscais
– Em acórdãos
Veja aqui como pode aceder a esta isenção de IMT
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Nota: existem outros benefícios fiscais numa insolvência
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1 – CIRE
No CIRE a isenção de IMT é como se transcreve, o que significa basicamente que apenas é concedida se for para viabilizar o negócio que ali se desenrolava antes da insolvência.
Artigo 270.º do CIRE
Benefício relativo ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis
Benefício relativo ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis
1 ‐ Estão isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as
seguintes transmissões de bens imóveis, integradas em qualquer plano de insolvência, de
pagamentos ou de recuperação:
seguintes transmissões de bens imóveis, integradas em qualquer plano de insolvência, de
pagamentos ou de recuperação:
a) As que se destinem à constituição de nova sociedade ou sociedades e à realização do seu capital;
b) As que se destinem à realização do aumento do capital da sociedade devedora;
c) As que decorram da dação em cumprimento de bens da empresa e da cessão de bens aos
credores.
b) As que se destinem à realização do aumento do capital da sociedade devedora;
c) As que decorram da dação em cumprimento de bens da empresa e da cessão de bens aos
credores.
2 ‐ Estão igualmente isentos de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis
os atos de venda, permuta ou cessão da empresa ou de estabelecimentos desta integrados
no âmbito de planos de insolvência, de pagamentos ou de recuperação ou praticados no
âmbito da liquidação da massa insolvente.
os atos de venda, permuta ou cessão da empresa ou de estabelecimentos desta integrados
no âmbito de planos de insolvência, de pagamentos ou de recuperação ou praticados no
âmbito da liquidação da massa insolvente.
2 – CIMT
No Código do IMT a isenção ocorre nos casos descritos no Cap. II.
No que releva no contexto das insolvências, pode dizer-se que o comprador do imóvel mantém os benefícios estipulados neste código, quer esteja a comprar o imóvel a um insolvente ou não.
São de notar as seguintes situações:
- em zonas desfavorecidas quando sejam de utilidade relevante
- Quando comprados para a revenda como já todos sabem, por 3 anos,
- Quando uma instituição de crédito (Banco, Leasing, etc) fica com o imóvel em pagamento numa execução, seja ela individual ou universal, como é o caso de uma insolvência em que o banco fica com o imóvel que o garantia, por 5 anos.
Caducidade das isenções:
- Estas isenções são de reconhecimento automático, art. 10º, nº 8, CIMT, mas sujeitas a posterior verificação quando forem concedidas por outra legislação, como por exemplo o CIRE.
- Quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, nomeadamente quando se dá ao bem um destino diferente da anterior atividade em que se baseou a isenção.
Pagar o IMT muito tempo depois de uma compra numa insolvência:
- Este último caso acontece recorrente e compreensivelmente, porque os imóveis comprados no contexto de uma insolvência não são afetos à mesma atividade ou negócio que já ali decorria antes de a insolvência ocorrer.
3 – STA
Em acórdãos do STA encontramos a seguinte jurisprudência, melhor esmiuçada no seguinte texto.
Acórdão: IMT – Isenção na insolvência: na recuperação ou na mera liquidação
Sumário do Acórdão
A isenção de IMT prevista pelo n.º 2 do art.º 270.º do CIRE aplica-se, não apenas às vendas ou permutas de empresas ou estabelecimentos enquanto universalidade de bens, mas também vendas e permutas de imóveis (enquanto elementos do seu activo), desde que enquadradas no âmbito de um plano de insolvência ou de pagamento, ou praticados no âmbito da liquidação da massa insolvente.
4 – Nas Finanças
Direções de Serviços do IMI e IMT e do I. Selo, (2014), “Transmissões de Imóveis em situação de Insolvência“, Circular nº 2014/1, Direcção Geral dos impostos, Ministério das Finanças, Lisboa, Portugal.
Resumidamente, só é aplicável se se destinar a dar seguimento à atividade, empresa ou estabelecimento que ali se desenvolvia antes da insolvência.
De facto existem duas declarações: a do AJ a dizer que ali existia uma atividade e a do comprador a dizer que ali vai continuar a desenvolver uma atividade.
O facto de a guia de pagamento sair com isenção de IMT não quer dizer nenhuma destas duas coisas:
- Não quer dizer que não possa ser corrigida nos próximos cinco anos depois de uma inspeção para verificar a veracidade de ambas as declarações;
- Não quer dizer que a AT tenha ponderada e irreversivelmente decidido atribuir uma isenção.
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Veja aqui como pode aceder a esta isenção de IMT
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Mas antes tem de perceber alguns termos e palavras usadas:
Qual a diferença entre: Empresa e estabelecimento
Qual a diferença entre: Estabelecimento e massa insolvente
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João PM de Oliveira
R€-estruturação de Passivos
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